Rubriky
Doporučujeme
Archiv
Koupě bytu - díl druhý
Byt jako dobrá investice?
Již v prvním díle jsme Vám radili, jak se rozhodovat při koupě bytu. Nyní se zaměříme na byt (nemovitost) jako druh investice.
Každý z nás určitě pozoruje, že jednou z možností jak investovat své peníze je koupě nemovitosti. Zpravidla vždy dosáhneme alespoň mírného zhodnocení vložených prostředků čili není divu, že se najde spousta kupujících za účelem budoucích pronájmů bytu. Né vždy se musí jednat o koupi/prodej – proč nezakoupit byt nyní za příznivou cenu pro případ nenadálých událostí, případně pro dorůstajícího potomka?
Již selským rozumem přijdeme na jednoznačný fakt, že aby měla investice smysl musí celková suma všech prostředků vynaložených na koupi resp. i opravu bytu být nižší než příjmy z prodeje či pronájmu z ní plynoucí. Koupi bytu můžeme pokrýt vlastními prostředky nebo vhodnou formou zapůjčených peněz. Nejčastěji se jedná o kombinaci těchto dvou možností. Při zainvestování vlastních finančních prostředků je nutno mít na paměti potencionální ztrátu výnosů, které bychom mohli (ale také nemuseli) mít po zainvestování do termínovaných či prémiových vkladů, fondů peněžního trhu, dluhopisů či komodit. Naopak u zapůjčených peněz je důležitá jejich cena, tedy výše úroků ale také poplatek za vyřízení půjčky a další náklady s tímto spojené. Je na každém aby zvážil svou možnost měsíčního splácení. Platí sice čím delší období půjčky, tím menší měsíční splátka – ale tím vyšší bude úrok.
Jak tedy postupovat při koupi bytu s úmyslem pozdějšího pronájmu? Abychom vygenerovali určitý zisk měly by v ideálním případě měsíční výnosy z pronájmu být vyšší než celkové mesíční výdaje na tento byt (splátky, úroky, daně,..) Do výdajů je nutné také započítat příspěvek do fondu oprav. Pokud vezmeme tedy do úvahy náklady na jedné straně a výnosy na druhé straně měli bychom se dobrat k částce, kterou bychom měli požadovat na podnájemníkovi. Otázkou je, jestli tato částka bude odpovídat současným cenám na trhu. Co jsme však ještě nezapočítali do naší finanční rozvahy je nárust ceny bytu v čase. Tento nárust může být ovšem zdaněn (pokud prodáte byt za dobu kratší než dva roky při vlastním používání, případně při prodeji bytu do pěti let při jiném způsobu užívání bytu). Zásadní otázkou je jestli bude hodnota nemovitosti narůstat nebo ne. Zejména u panelových bytů je potřeba dbát zvýšené opatrnosti – lze obecně říci že jejich stav není zdaleka v ideálním stavu. Opak může být u novostaveb a u bytů s lukrativní polohou.
